Alles over huurverhoging en -verlaging

Jaarlijks bekijkt Trudo of het nodig is om de huren aan te passen. Of dit nodig is, is onder andere afhankelijk van kosten die we maken voor verduurzaming, nieuwbouw en leefbaarheid. De overheid bepaalt met welk percentage we de huren maximaal mogen laten stijgen. Hiervoor kijkt de overheid naar de stijging van kosten. De aanpassing van de huren voeren we jaarlijks op 1 juli door. Alle huurders krijgen van ons vóór 1 mei een brief hierover.   

Op deze pagina lees je meer over:

• de huurverhoging in 2024
• bezwaar aantekenen tegen huurverhoging
• de eenmalige huurverlaging voor lage inkomens
• huurders in sloopgebieden

Toegestane huurverhoging in 2024

De overheid heeft bepaald dat woningcorporaties in 2024 de huur van een sociale huurwoning met maximaal 5,8% mogen laten stijgen. Sociale huurwoningen zijn woningen met een huur die niet hoger is dan € 879,66. Bij woningen met een huur boven dit bedrag, mag de huur met maximaal 5,5% stijgen.

Betaalbaar wonen bij Trudo

Bij Trudo vinden we het erg belangrijk dat wonen betaalbaar blijft. In 2024 stijgen onze streefhuren - dat is de huurprijs die nieuwe huurders betalen of de huurprijs waarnaar de huur van huidige huurders maximaal toegroeit - voor het grootste deel van onze woningen met 0,5%. Dit betekent dat de huurverhoging voor een deel van onze huurders beperkt blijft tot dit percentage. Huurders die nog een relatief lage huurprijs betalen ten opzichte van de streefhuur krijgen een huurverhoging die kan oplopen tot 5,8%. We houden ons hierbij aan de regels van de overheid en doen dit volgens de afspraken die we hebben gemaakt met ons Klantenplatform.

Zorgt de huurverhoging ervoor dat het voor jou lastig is om de huur op tijd te betalen? Op deze pagina lees je meer over het voorkomen van huurachterstand en hulp bij geldzorgen.

Hoe wordt de huurverhoging berekend?

Om de huurverhoging te bepalen wordt de kale maandhuur op 30 juni vermenigvuldigd met het in de brief genoemde huurverhogingspercentage. De uitkomst van deze som wordt opgeteld bij de huur van 30 juni en vormt daarmee de kale maandhuur die wij vanaf 1 juli in rekening brengen.

Een rekenvoorbeeld:

Bedraagt de kale huur op 30 juni € 500,00 dan wordt het bedrag van de verhoging bepaald door € 500,00 te vermenigvuldigen met 5,8%. Als berekening ziet dat er als volgt uit: € 500,00 × (5,8/100) = € 29,00. De huurverhoging per 1 juli is daarmee € 29,00. Vanaf 1 juli brengen wij daarom € 529,00 (€ 500,00 + € 29,00) aan kale huur in rekening.

Bezwaar huurverhoging

Het kan zijn dat je het niet eens bent met de opgelegde huurverhoging. Je kunt dan bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging. Je hebt daar wel een geldige reden voor nodig. Geldige redenen voor bewaar zijn:

• door de huurverhoging overschrijdt je huur de maximale huurprijsgrens op basis van het woonwaarderingsstelsel;
• er loopt een procedure huurverlaging op grond van onderhoud bij de Huurcommissie, of de Huurcommissie heeft hierover al een uitspraak gedaan;
• Trudo wil binnen twaalf maanden na de laatste huurprijswijziging de huur opnieuw wijzigen (let op: dit geldt voor de kale huur, niet voor de maandelijkse voorschotten voor de servicekosten);
• het voorstel voor huurverhoging kwam te laat; dit dient twee maanden voor het ingaan van de huurverhoging bij je binnen te zijn;
• de huurverhoging is hoger dan wat wettelijk is toegestaan;
• er staan onjuistheden in het voorstel huurverhoging.

Je kunt geen bezwaar maken tegen de huurverhoging wanneer er sprake is van onderhoudsgebreken. Heb je bezwaar tegen de verhoging omdat je woning qua onderhoud ernstige gebreken heeft, dan kun je bij de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging aanvragen. Dat kan het hele jaar door. Voor meer informatie hierover kijk je op www.huurcommissie.nl. 

Bezwaar maken met modelbrief

Is er een geldige reden om bezwaar te maken, dan kun je dat doen met behulp van deze modelbrief. Stuur deze vóór 1 juli 2024 naar ons op, Postbus 360, 5600 AJ te Eindhoven, of mail de brief naar wonen@trudo.nl. We onderzoeken je bezwaar heel zorgvuldig. Is jouw reden voor bezwaar gegrond? Dan ontvang je een nieuw huurverhogingsvoorstel. 

Zijn we het niet eens met jouw bezwaar? Dan zal de Huurcommissie binnen 6 weken hierover een uitspraak doen. Tot die tijd betaal je wel gewoon jouw oude huur.

Bezwaar ná 1 juli 2024?

Wil je na 1 juli 2024 nog bezwaar maken tegen de huurverhoging, neem dan direct contact op met de Huurcommissie. Dit kan alleen als je de huurverhoging nog niet hebt betaald. Heb je die verhoging wel al betaald, dan ben je namelijk juridisch gezien akkoord gegaan met de verhoging.

Heb je de huurverhoging van juli niet betaald, dan ontvang je voor 1 oktober alsnog een (aangetekende) brief met het huurverhogingsvoorstel. Je kunt dan nog tot 1 november bezwaar aantekenen bij de Huurcommissie. Tot die tijd zal je niet aangemaand worden voor het huurverhogingsbedrag, maar wel voor de oude huurprijs.

Eenmalige huurverlaging voor lage inkomens

Huurders met een laag inkomen, tot 120 procent van het sociaal minimum inkomen, kregen in 2023 een huurverlaging. Heb jij in 2023 geen huurverlaging gekregen, maar is het gezamenlijk inkomen van jouw huishouden is in de laatste zes maanden gedaald naar 120% van het sociaal minimum of lager, dan heb je mogelijk recht op huurverlaging naar €577,91.

Je moet hiervoor aan de volgende voorwaarden voldoen:

• Je huurde op 1 maart 2023 of eerder een sociale woning van Trudo;
• Je hebt in 2023 geen huurverlaging naar € 575,03 voor lage inkomens gehad;
• Je betaalt voor jouw woning in 2024 een hogere (kale) huur dan € 577,91;
• Het gezamenlijk bruto-inkomen van jouw huishouden is 120% van het sociaal minimum of lager (zie hiervoor onderstaande tabel).
• Voor huurcontracten die na 1 maart 2023 zijn ingegaan, kun je géén huurverlaging voor lage inkomens aanvragen.

Wat is een laag inkomen?

Om in aanmerking te komen voor huurverlaging, moet je kunnen bewijzen dat je gezamenlijk bruto-inkomen over de laatste 6 maanden laag was. Een laag inkomen is een (gezamenlijk) jaarinkomen van maximaal 120% van het sociaal minimum. Alle huisgenoten tellen mee voor het gezamenlijk inkomen, behalve inwonende kinderen die op 1 januari 2024 jonger dan 27 jaar waren. Onderstaande tabel laat zien wat je maximale inkomen mag zijn geweest over de afgelopen 6 maanden.

Inkomensgrens; het gezamenlijke bruto-inkomen over de laatste 6 maanden is niet hoger dan:	Huishouden
€12.420	Als je alleen woont
€13.215	Als je alleen woont en AOW krijgt
€16.185	Als je samenwoont of een gezin hebt (huishouden van 2 of meer)
€17.575	Als je samenwoont of een gezin hebt (huishouden van 2 of meer) en AOW krijgt

 

Als je voldoet aan bovenstaande voorwaarden, kun je nog tot en met 30 december 2024 om huurverlaging naar € 577,91 vragen. Je moet de huurverlaging zelf aanvragen bij Trudo, omdat Trudo niet weet dat je nu een laag inkomen hebt.

Hoe moet ik huurverlaging aanvragen?
Indien je voldoet aan de voorwaarden dan kun je zelf op basis van je actuele inkomen een verzoek doen aan Trudo om de huur te verlagen. Gebruik daarvoor het formulier aanvragen huurverlaging. Zorg dat je het formulier volledig invult en dat je alle gevraagde documenten aanlevert. Anders kan het formulier niet in behandeling genomen worden. Je ontvangt binnen drie weken na ontvangst schriftelijke reactie. 

Een rekenvoorbeeld
Je huurt een woning van Trudo en de ingangsdatum van jouw huurovereenkomst is 1 maart 2023 of eerder. De kale huurprijs bedraagt € 630 per maand. Jouw gezamenlijk huishoudinkomen was in 2021 meer dan 120% van het sociaal minimum, maar is nu lager. Over de afgelopen zes maanden verdiende je in totaal € 10.000 en je kunt dit ook aantonen.

Je hebt recht op huurverlaging omdat:

• De kale huur meer is dan € 577,91 per maand
• Je over de afgelopen 6 maanden minder verdiende dan € 12.420

Je moet de huurverlaging wel zelf aanvragen omdat jouw inkomen in 2021 te hoog was. Trudo weet niet dat jouw inkomen nu lager is.

Wanneer gaat de huurverlaging in?

Wanneer je een aanvraag doet voor huurverlaging, dan ontvang je binnen 3 weken na ontvangst van een volledig verzoek een reactie van ons. Voldoe je aan de voorwaarden dan ontvang je een voorstel tot verlaging van ons. De verlaging gaat in op de 1^e dag van de 2^e maand na de datum van het voorstel. Dit heeft de overheid zo bepaald. De verlaging gaat dus ook niet met terugwerkende kracht in.

Voorbeeld

• Je dient op 25 april een volledig verzoek voor huurverlaging in. Trudo reageert binnen 3 weken. Je ontvangt in de loop van mei een verlagingsvoorstel als je aan de voorwaarden voldoet. Je bent vanaf 1 juli de lagere prijs verschuldigd.
• Je dient 3 mei een volledig verzoek voor huurverlaging in. Trudo reageert binnen 3 weken. Je ontvangt eind mei een verlagingsvoorstel als je aan de voorwaarden voldoet. Je bent vanaf 1 juli de lagere prijs verschuldigd.

Huurders in sloopgebieden

Voor huurders die in gebieden wonen waar gesloopt gaat worden en waar een concrete sloopdatum is vastgesteld, verhogen we de huur niet. Deze huurders, plus de huurders in bezit van een leegstandscontract, krijgen dus geen huurverhoging.